上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用比较法进行评估，计算过程如下：征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。

根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生间，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。

沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。

假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街，无管道煤气。

根据比较法的替代原理，选择2001年8月～200 2年5月期间与估价对象功能相同、标准相近且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如表4-16所示：

1．交易情况

案例为正常市场成交价，不用修正。

2．交易日期

根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整（因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%）。

3．区域因素

案例与估价对象相近，不用修正。

4．个别因素

朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正如表4-17所示。

层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。

设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。

其他：底层天井独用，调整3. 5%；阳台调整1%。

根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：

估价对象的比较价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726元/m²

以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。

具体计算过程详见表4-18所示。

【答案】

1．在比较因素分析时，第四个可比实例的个别因素中“其他”项中是“无”，不应修

正为“100/103.5”，而应该是“100/100”。

2．在比较因素分析时，第四个可比实例的个别因素中“层次”项中是“2/2”，不应

修正为“100/100”，而应该是“100/104"。

3．在比较因素分析时，第一个可比实例的个别因素中“朝向”项中是“北”，不应修

正为“106/100”，而应该是“100/94”，最终可比实例一的比较价格=3 82 5*100/100*

103. 2/100*100/100*100/100*100/100*100/100*100/94*100/102*100/102*100/

100=4036元/m² 。

4．在比较因素分析时，三、四、五可比实例均朝南，未明确说明是一间朝南，还是两间朝南、三间朝南。