有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以选用哪4种估价方法？

并简述理由。

【答案】

可选用假设开发法、成本法、比较法和基准地价修正法。

1．由于估价对象是待开发土地，可以采用假设开发法估价。在求取宗地价格时，将预测的开发完成后的商品住宅价格减去其正常的开发成本和应得利润后可得宗地价格。

2．如果估价对象的成本资料可以搜集获得，则可以采用成本法估价。在求取宗地价格时，以开发该宗地所需耗费的各项必要的正常成本之和为基础，再加上正常的利润来确定宗地的价格。

3．如果估价对象所在区域近期有较多类似土地成交案例，则可以选用比较法估价。在求取宗地价格时，可将该宗地与价值时点近期发生过交易的可比实例进行比较，并对这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取宗地价格。

4．因为估价对象是待开发土地，如果该城市公布了城镇基准地价和基准地价修正系数，则可采用基准地价修正法进行估价。城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。现宗地用途为商品住宅用地，所以可以在商品住宅用地的基准地价基础上，进行交易日期调整、土地状况调整后，得出该宗地价格。

【试题解析】

本题考查的是如何根据估价对象选择合适的估价方法。