某投资者购买了一间建筑面积为100m²的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。

解：

现金流量图为：

{图}

或{图1}(1分)

现金流量图共3分，其中：第0年、1年末现金流量180、60给1分，第1年末净租金收入正确给1分，第15年末正确给1分。

方法一：

解：设单位面积最低毛租金为χ万元，则单位面积净租金收入为χ(1-30%)=0.7χ;年净租金收入为0.7χ×100=70χ

根据投资者的投资计划可列出下式：

{图2}

{图3}

{图4}

如果只写出以下公式，得1分

{图5}

χ=0.48991(万元/m²)

=4899.10(万元/m²)(1分)

即要实现这一投资目标，该商铺的单位面积最低年租金为4899.10元/m²。

方法二：

解：设单位面积最低毛租金为χ万元，则单位面积净租金收入为χ(1-30%)=0.7χ;年净租金收入为0.7χ×100=70χ

将购买价和装修费折现

{图6}(1分)

动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P

{图7}(2分)

70χ=34.29(万元)(1分)

χ=4899.10(元/m²)(1分)